자곡동 지식산업센터 강남 에이스타워 G9 사업개요 투자분석

자곡동 지식산업센터 강남 에이스타워 G9 사업개요 투자분석

위치 : 강남구 자곡동 649번지 (강남지구 자족 1-2)

도시지역 / 준주거지역 / 지구단위계획

대지면적 5,643m² (1,707평)

연면적 35,510m² (10,741평)

규모 지하3층 ~ 지상 10층

용적률 399.61% (법정 400%)

건폐율 57.51% (법정 60%)

​

향후 주변에 대체 가능한 매물의 공급은 없는가?

자족 1-1 , 1-2. 1-3 블럭

1-1 : 지식산업센터 예정

1-2 : 본 매물

1-3 : K2코리아 신사옥

 

주차대수 269대 (법정대수 136대, 법정대비 197.79%)

​

■ 법정 주차대수 기준

- 공장 1대 / 200m²

- 근생 1대 / 134m²

​

■ 법정 주차대수 계산

공장 시설면적 24,472m² / 200m² = 122.36대

근생 시설면적 1,811m² / 134m² = 13.52대

공장 + 근생 = 136대

​

북동측 15M 도로 - 차량 / 보행 동선 계획

 

​

중정형 'ㄷ' 구조

대모산 자락 자연친화적

건물 후면부 녹지는 휴게공간으로 인기 많을 듯

 

​

★ 프리미엄

강남구 최초의 지식산업센터 (희소성)

- 향후 공급될 토지도 없음 (바로 옆 1-1BL 지식산업센터, 1-3BL는 K2코리아 신사옥도 개발 )

- 수서역세권 개발 호재 영향

​

​

강남구 최초의 지식산업센터

연면적 약 1만 평(3만 5510m²)에 지하 3층~지상 10층, 1개 동 규모로 지식산업센터와 업무시설, 지원시설로 지어짐

​

‘강남 에이스타워 G9’는 KTX·GTX 수서역세권에 바로 인접하고 있으며,

> 거리상 역세권은 아니지만, 강남 신축 지식산업센터로 희소성이 있음. 향후 바로 앞 부지 자족용지 외에는 추가로 들어올 지식산업센터가 없음. 지방 출퇴근이 많은 회사는 수서역 접근성이 메리트로 작용할 수 있음.

​

3호선, 분당선도 가까워 최적의 교통 요충지라 할 수 있다. 동부간선도로, 서울 외곽순환도로, 용서고속도로, 경부고속도로 등이 가까이 있어 서울 도심뿐만 아니라 외곽지역으로 이동이 편리하다. 이 외에도 삼성서울병원, 이마트, 가든파이브 등 각종 편의시설이 가깝고, 근린공원이 바로 옆에 위치하고 대모산, 탄천 등이 가까워 쾌적한 자연환경을 통해 우수한 근무환경을 누릴 수 있다.

​

특히, ‘강남 에이스타워 G9’는 KTX 수서역세권 개발의 수혜를 기대할 수 있어 눈길을 끈다. 약 7000억 원의 사업비가 투입되는 수서역세권 개발사업으로 인근에 호텔, 쇼핑몰, 업무시설 등이 계획되어 있으며, KTX 수서역사의 철도·환승센터 구역으로 SRT(2016년 개통 예정), GTX(예정), 지하철 3호선 분당선 등의 노선이 지나는 철도교통의 요지가 된다. KTX·GTX(예정)를 이용하면 일산과 평택으로 20분대면 이동이 가능하다. 이 외에도 위례신도시, 서울 강남 보금자리지구의 풍부한 인프라와 기반시설로 보다 업무환경이 편리하고 우수하다.

 

‘강남 에이스타워 G9’는 실용성 있는 소형 평형대 구성과 차별화된 공간설계로 효율적인 업무환경을 제공한다.

> 주력 전용 20~25평대 (분양 40~45평대)

> 516, 506 호실 VS 521, 507 호실

​

남측 코너 호실의 경우 주변 호실 출입구와 동선이 겹치지 않으므로 트윈 발코니 외에 옆 복도 공간도 활용할 수 있을 것으로 보임. 대부분 비슷한 크기의 소형평수가 주력인 경우 향후 큰 호실이 희소성 있을 수 있음.

​

독특한 외관뿐만 아니라 옥상정원, 중앙정원 등 풍부한 조경시설을 선보여 업무공간의 쾌적성을 더했고, 실사용 면적을 극대화한 트윈 발코니와 다용도로 사용 가능한 지하 공용 창고를 제공해 내부 공간 활용도를 극대화했다.

> 트윈 발코니 = 양면발코니

'ㄷ' 중정형 구조로 설계돼서 코너 호실이 조금 더 많은 편 (서비스 면적 증가로 실사용면적 유리)

​

주차대수는 법정 대비 약 2배에 가까워 주차 편의성 또한 높다. 이외에도 태양광 등을 이용한 신재생에너지 시스템 적용으로 녹색건축물 인증을 받았으며, 저렴한 열원을 공급받아 사용 가능한 팬코일유닛을 지원시설을 제외한 모든 호실에 기본 제공해 관리비 또한 저렴할 것으로 예상된다.

​

강남구 내에 들어서는 최초의 지식산업센터인 데다 성수, 문정보다도 합리적인 가격으로 분양받을 수 있어 수요업체들의 많은 관심이 이어지고 있다 뛰어난 입지와 쾌적한 업무환경, 차별화된 설계로 강남의 상징적인 랜드마크 지식산업센터가 될 것이다라고 밝혔다.

​

> 서울 도심의 지식산업센터는 지을 수 있는 토지의 한계 (대부분 준공업지) + 공급 대비 풍부한 기업 수요

강남이라는 희소성과 수요 > 공급으로 장기적으로 우상향 될 가능성이 높음

​

분양가는 3.3㎡당 평균 700만 원대(일부 호실)의 합리적인 분양가로 구성되어 있으며, 지원시설을 제외한 모든 호실에 중도금 전액 무이자 혜택을 제공한다. 입주는 2017년 09월 예정이다.

​

> 분양가 적정한 수준인가? 선도자 - 최초 지식산업센터의 경우 기준가를 정하기 어려움 (비교 대상이 없음) 지역 내 최초 분양상품은 일반적으로 분양가가 저렴한 편이라 향후 다른 지식산업센터가 지어지면 갭 메우기를 통해 이득을 볼 가능성이 높음.

 

 

바로 옆 1-1BL이 지식산업센터 신설 승인을 받았고, 1-3BL은 K2코리아의 신사옥으로 고급스럽게 개발될 가능성이 높음 (K2 연매출 1조 이상 기업), 문정동에 신사옥을 지은 기업들을 보면 주변 지식산업센터보다 고급스럽게 지음.

 

​

★★ 향후 강남지구 마지막 자족용지 1-1BL가 지식산업센터가 마지막 희소성을 강조하여 고급화 전략으로 고분양가로 성공하면, 본 매물이 최대 수혜자가 될 수도 있음. 1-1BL이 잘될 것 같은 확신이 있다면 연식은 떨어지지만 1-2BL를 일반 매매나 급매로 싸게 잡는 것이 신규 분양보다 좋은 투자 방법이 될 수도 있음.

​

다른 신도시 택지지구의 경우 자족용지의 공급은 많지만 주변 기업의 수요가 적어 장기간 공실 리스크가 발생할 수 있는 것과 달리 자곡동의 경우 대체재가 거의 없는 희소성이 있으므로 미래 경쟁력이 있다고 판단할 수 있음.

​

[출처] 자곡동 지식산업센터 강남 에이스타워 G9 사업개요 투자분석 (빌딩랩 ★ 지식산업센터 연구소 (buildinglab))

 

 

https://cafe.naver.com/joywingsclub/64978

자곡동 지식산업센터 강남 에이스타워 G9 사업개요 투자분석

 

https://buildinglab.co.kr

지식산업센터연구소 빌딩랩 (Building LAB)