지식산업센터 투자조건- 배후 수요, 대체상품 공급 지식산업센터는 투자자가 아닌 실입주 기업들이 사용하는 건물이다. 아파트 규제의 반사이익으로 많은 투자자들이 유입되어 가격이 올라도 입주 시기에 입주할 기업이 없으면 공실이 나고 수익률은 떨어질 수밖에 없다. 실입주 배후 수요가 충분한가? 지식산업센터뿐만 아니라 모든 부동산은 수요와 공급의 원리에 따라 가격이 형성된다. 공급이 적고 수요가 많을수록 가격은 올라간다. 반대로 입주시기에 공급은 몰리는데 수요 기업이 없다면? 가격은 떨어질 수밖에 없다. 수요 ↑ 수요가 많다는 것은 새로운 지식산업센터가 생기면 주변에 입주 의향을 비추는 기업들이 많다는 의미다. 지식산업센터는 보통 제조공장이나 사무실, 연구실 등으로 쓰이는데 이런 기존 업체들의 수요가 얼마..
지식산업센터 투자전망 불법임대 방지법 입법 추진 지식산업센터를 이용한 부동산 투기를 막고, 불법 입주를 근절하는 “지식산업센터 투기·불법임대 방지법”의 입법이 추진되었습니다. 국회 산업통상자원중소벤처기업위원회(위원장 이학영) 소속 신정훈 국회의원(더불어민주당, 전남 나주·화순)은 지식산업센터의 전대를 금지하고, 분양받은 후 1년의 범위에서는 전매 또한 금지하며 지자체와 관리기관에 입주적합업종 해당여부를 주기적으로 확인·점검하도록 규정한 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 개정안’을 대표발의했습니다. 지식산업센터 투기·불법임대 방지법 내용 1) 전대금지 2) 분양권 전매 금지 (1년 범위) 3) 입주업종여부 주기적 조사 추진 근거 - 지식산업센터에서 신천지 단체나 발레교습소, 다단계 ..
과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위 - 수도권정비계획법 시행령 [별표 1] ■ 수도권정비계획법 시행령 [별표 1] 과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위(제9조 관련) 과밀억제권역 성장관리권역 자연보전권역 1. 서울특별시 2. 인천광역시[강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다) 및 남동 국가산업단지는 제외한다] 3. 의정부시 4. 구리시 5. 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다) 6. 하남시 7. 고양시 8. 수원시 9. 성남시 10. 안양시 11. 부천시 12. 광명시 13. 과천시 14. 의왕시 15. 군포..
지식산업센터 분양정보 - 용도지역별 법적 규제 국토의계획및이용에관한법률(이하 국토계획법) 용도지역 규제 용도지역 구분을 통해 지식산업센터․일반 공장의 용도지역별 입지와 관련된 법적 근거를 제시 주거지역/상업지역/공업지역/녹지지역 ① 공업지역 : 무조건적 허용 ② 그 외 용도지역 - 지자체의 도시계획조례, 또는 지구단위계획 (계획관리지역)으로 그 입지를 허용하는 경우에만 건설 가능 - 도시형 업종을 위한 지식산업센터 설립만을 허용 용도지역별 건페율 용적률 용도지역 건폐율 용적률 지식산업센터 설립가능지역 주거지역 일반 1종 60% 150% 일반 2종 60% 200% 일반 3종 50% 250% 준 60% 400% 상업지역 일반 60% 800% (4대문 안은 600%) 근린 60% 600% ..
청라 지식산업센터 분양 더리브 티아모 입주업종제한 기간은? Q) 지식산업센터에 공장에 입주를 하는 기업은 업종에 따른 제한이 있다고 들었습니다. 이 업종 제한은 건물 준공 후 5년동안만 제한을 받고 그 이후는 문제가 없는건가요? A) 아닙니다. 입주업종제한은 건물이 멸실될때까지 적용됩니다. 직접 사용하기 위해 지식산업센터를 분양받아 세금 감면 혜택을 받은 경우 건물이 완공 후 5년 이내에 입주 불가능 업종이란 사실이 적발되면 감면받았던 취득세와 재산세를 추징당하게 됩니다. 자세한 내용은 아래 지방세특례제한법 제58조의2(지식산업센터 등에 대한 감면)에서 확인할 수 있습니다. 5년이 지나더라도 적발되면 강제퇴거 조치가 취해질 수 있습니다. 5년 이후라도 입주업종에 맞지 않게 사용하면 퇴거명령을 ..
지식산업센터 입주업종 OEM 생산방식 제조업으로 인정받기 위한 4가지 조건 ■ OEM 위탁생산이란? 주문자 상표 부착방식 : Original Equipment Manufacturing 위탁생산(委託生産) : 맡길 위, 부탁할 탁 / 다른사람이나 업체에 부탁해 맡긴다는 의미 완제품이나 부품의 생산을 다른 업체에게 맡기는 형태 예) 자동차회사 : 모든 부품을 다 제작하는 설비를 마련하려면 천문학적 비용과 공간이 필요하고 효율도 떨어지므로 다른업체에 분산하여 대량생산을 가능하게 합니다. OEM 위탁생산을 통해 부품을 만들고 각 업체에서 납품받은 부품을 본사에서 조립하는 식으로 업무를 진행합니다. 비교) ODM 방식 Original Design Manufacuter / Original Developm..
지식산업센터 임대 - 경매 취득자 가능여부 Q) 지식산업센터 경매 취득자의 임대사업 가능여부 (산업단지내 지식산업센터) 경매를 통해 산업단지내 지식산업센터 제조 호실을 취득한 소유자가 직접 제조업을 운영치 않고 비주거용임대업으로 입주계약을 체결하여 임대사업을 하고자 함 A) 산업단지 내 산업시설구역에서 임대사업을 하고자 하는 자는 공장설립등의 완료신고(또는 사업개시신고)를 한 후에 관리기관과 입주계약을 체결하게끔 규정한 사유는 임대사업을 목적으로 취득을 엄격히 제한하고 한차례 실사용을 한 기업에 한해 임대를 허용한 제도입니다. 법원경매를 통해 취득한 자 역시 실제 해당 공장을 실사용할 자가 아닌 투자가가 매매차익이나 임대수익 목적으로의 취득하는 것을 허용할 이유가 없습니다. 산집법 제3..
지식산업센터 혜택 - 취득세 감면 조건 Q) 지식산업센터 취득세를 감면받기 위한 정확한 조건이 궁금합니다. A) 취득세 감면을 받기 위한 조건은 다음과 같습니다. 취득세 감면 조건 - 분양권 청약 or 분야권 전매를 통해 소유권 이전을 받는 경우 (준공 후 등기된 매물의 일반 매매 X) - 입주업종대상으로 실사용 목적으로 사용하는 경우 (임대사업자 X) - 개인사업자 or 과밀억제권역 업력 5년 이상 법인 취득세 감면 비교 1. 감면 받지 않은 취득세 4.6% 항목 세율 비고 취득세 2.00% 취득세 2% 등록세 2.00% 등록세 2% 지방교육세 0.40% 등록세율(2%)*20% 농어촌특별세 0.20% 취득세율(2%)*10% 합계 4.60% 2. 감면 받은 취득세 2.3% 항목 세율 비고 취득..
지식산업센터 취등록세 감면 관련 법률조항 (지방세특례제한법 제58조의2) Q) 지식산업센터 감면 관련 법률조항은? A) 지방세특례제한법 제58조의2에 의해 기업에 대한 지방세가 감면지원 됩니다. 지방세특례제한법 제58조의2(지식산업센터 등에 대한 감면) ① 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제28조의2에 따라 지식산업센터를 설립하는 자 (시행사)에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2022년 12월 31일까지 지방세를 경감한다. 1. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제28조의5제1항제1호 및 제2호에 따른 시설용(이하 이 조에서 “사업시설용”이라 한다)으로 직접 사용하기 위하여 신축 또는 증축하여 취득하는 부동산(신축 또는 증축한 부분에 해당하는 부속토지를 포함한다..
지식산업센터 전망 - 정부의 정책 지원 방향은? 아파트 투자보다 지식산업센터가 매력적인 이유 주거용 부동산 정책의 변화 (대출 제한 및 세금 강화) 현재 주거용 부동산은 정부의 강력한 정책 규제를 받고 있습니다. 투기지역, 투기과열지구, 조정지역을 지정하고 다주택자의 대출을 규제하고, 양도세 중과 및 종부세 상향 등 세금을 부과하여 전방위적인 규제를 통해 주거용 부동산의 투기를 막고 있습니다. 하지만 지식산업센터의 상황은 다릅니다. 지식산업센터 정책 지원 2018년 3월 22일 산업통상자원부에서는 "청년 친화형 산업단지 추진방안"을 발표하며 지식산업센터에 대한 각종 완화 정책을 제시합니다. 신사업을 유치하고 창업공간을 확충하기 위해 지식산업센터를 대폭 확대하겠다고 합니다. 기존 규제들을 완화하고 입주기업..
지식산업센터 복층공사 불법여부 (무단증축 위반건축물 이행강제금 사례) 하남시 지식산업센터 무단증축과 구조변경 건축법 위반에 대한 행정처분 사례입니다. (이행강제금 부과, 고발, 행정대집행) 복층공사가 당연히 되는 줄 아는 투자자분들이 많은데 원칙적으로는 불법입니다. 위반건축물로 적발 시 이행강제금과 과태료가 부과되므로 주의해야 합니다. 이행강제금은 1회성이 아닌 시정이 될때까지 지속적으로 나올 수 있으므로 재산상의 불이익을 받지 않기 위해 신중하게 판단할 필요가 있습니다. 위반건축물이 되면 신규허가가 안나오고 벌금이 부과됩니다. 아래는 위반건축물에 대한 원상복구를 해서 표시가 삭제된 건축물대장입니다. 참고하시기 바랍니다. 현실적으로 담당 공무원이 모든 호실을 단속하는 것은 불가능하지만 민원이 ..
지식산업센터 규제 - 입주자 / 소유자 업종제한 Q) 개별입지 지식산업센터의 경우 입주자외에 분양받는 소유자도 업종 제한을 받나요? A) 지식산업센터 입주업종제한은 말 그대로 입주자에 대한 업종제한입니다. 소유자는 입주업종제한에 해당되지 않습니다. 하지만 분양권을 소유하는데는 업종제한이 있습니다. 분양권은 업종제한이 있고 완공 후 보존 등기된 건물은 업종에 관계없이 누구나 소유를 할 수 있습니다. 정리해보면 건물 완공 시점을 기준으로 분양권 상태는 소유자의 업종제한이 있고, 이후는 해당되지 않는다고 생각하시면 됩니다. - 분양권 상태 : 소유자 (수분양자) 업종 제한있음 - 준공 후 상태 : 소유자의 업종 제한 없음