지식산업센터 층고 / 천장고 (호이스트, 복층개조 불법여부) 호이스트 설치를 위한 층고 제조업에서 취급하는 자재들과 제품들의 입고와 출고하거나 내부 작업을 해야 할 때 호이스트(크레인)을 사용하려면 호이스트를 설치할 수 있는 최소한의 층고가 확보돼야 한다. 호이스트 본체가 이동하는 메인 레일과 모터 부분의 본체와 물건을 거는 후크의 길이를 감안하면 전체 층고에서 1M 이상은 빼야 실제 사용 가능한 층고가 되므로 낮은 층고보다는 높은 층고를 선호하는 업체들이 있다. 층고 vs 천정고 용어 이해하기 가끔 층고와 천장고의 차이를 몰라서 브로슈어나 분양상담사의 천장 높이에 현혹되는 분들이 있다. 건물이 다 지어지고 호실을 보면 마감된 면의 높이는 예상보다 낮아지게 되는데 지식산업센터는 설비시설들이 천..
Q) 분양 시 적정 업종 사업자가 필요한 이유 입주자 모집공고 > 입주자 선정방법 “유자격자에 한해 선착순 분양” 제28조의4(지식산업센터의 분양) ① 지식산업센터를 설립한 자가 지식산업센터를 분양 또는 임대하려는 경우에는 공장건축물 착공 후 산업통상자원부령으로 정하는 바에 따라 모집공고안을 작성하여 시장ㆍ군수 또는 구청장의 승인을 받아 공개로 입주자(지식산업센터를 분양 또는 임대받아 제조업이나 그 밖의 사업을 하는 자를 말한다. 이하 같다)를 모집하여야 한다. 승인을 받은 사항 중 산업통상자원부령으로 정하는 중요사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지식산업센터를 분양 또는 임대하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 1. 공공사업에 의하여 철..
지식산업센터 특화설계 동탄 라이브오피스란? 특징 및 장단점 최근 라이브 오피스를 도입한 지식산업센터들이 완판 행진을 보이며 인기를 끌고 있는데요. 라이브 오피스가 무엇인지 간략하게 설명해드리겠습니다. 라이브오피스란? 지식산업센터 호실 안에 화장실, 샤워실, 다락 등의 공간과 빌트인 가전 등을 제공하여 업무와 주거(휴식) 공간을 동시에 제공하는 상품입니다. 라이브 오피스가 인기 있는 이유 과거와 달리 1인 사업자, 유튜버, 소규모 스타트업이 활성화되면서 업무와 주거(휴식)를 동시에 해결할 수 있는 공간에 대한 수요가 증가하였습니다. 지식산업센터는 오피스텔에 비해 세제 및 대출 혜택이 있고 주택 수에 포함되지 않고 전매제한도 없는 장점이 있습니다. 이런 이유로 실거주 수요와 투자 수요를 모두 흡수하며 인..
제조업 지식산업센터 분양 드라이브인 시스템이란? 드라이브인 시스템이란 건물 외부에서 화물 엘리베이터를 통하지 않고, 내부로 직접 차량을 진입시키는 방식을 말하며 보다 진화하여 목적지 공장의 문 앞까지 심지어 내부까지 차량을 진입하는 것을 도어투도어 시스템이라 한다. 이런 시스템을 통해 번거로운 물류 이동 과정을 획기적으로 효율화시킬 수 있으므로 업무 편의성이 극대화된다. 하지만 물류 차량의 높이와 하중을 고려하기 위해서 하중을 견디는 바닥설계를 해야 하므로 시공비는 상승하게 된다. 드라이브인 시스템을 통해 차량이 건물로 진입할 때는 램프를 따라 층별로 이동하게 되는데 최근에는 좁은 U자형 램프에서 발생하는 상하행선 차량 이동을 불편함을 개선한 직선형 광폭 램프를 적용하거나 U자형 램프도 광폭으로 설계하여..
지식산업센터 드라이브 인(Drive-in) 시스템 건물 밖에서부터 사업장 입구까지 물류차량이 직접 하역할 수 있는 시스템 드라이브인 시스템이 필요한 이유 기업 입장에서는 물류에 대한 하역 작업에 대한 비용을 줄일 수 있는 방법이 필요하다. 기존 하역시스템에서는 목적지인 사무실까지 물류를 한 번에 보낼 수 없기 때문에 화물용 엘리베이터로 물건을 올리고 이를 목적지까지 배송하는 작업을 여러 번 반복해야 하는 과정이 거쳐야 한다. 하지만 지식산업센터를 설계하는 과정에서 이런 번거로움 작업을 없애고 직접 사무실 문 앞까지 물류를 쉽고 빠르게 하역할 수 있는 구조를 만든다면 제조업체 입장에서는 매우 매력적인 상품이 될 수 있다. 이런 물류 하역의 편리성을 위해 나온 시스템이 드라이브인 시스템이다.
아파트형공장 수익률 높이는 법 (대형평수 분할 임대하기) 아파트형공장의 큰 평수 매물이 나오면 이를 분할해서 활용할 수 있는 방법을 고민해볼 필요가 있다. 예를 들어 법인이 사용하던 200평 이상 공간이라면 이를 3~4개로 쪼개서 재임대 할 수 있는지 고민해보자. 일반적으로 공간이 작아질수록 단위 면적당 평당 임대료가 높아지므로 수익률도 자연스럽게 높아지게 될 것이다. 개인 투자자가 소유한 매물과 달리 큰 평수를 소유한 법인은 최대한 시세차익을 얻기보다는 일정에 맞춰 제때 이사하는 것이 더 중요하므로 이런 매물을 급매로 잡으면 기회가 될 수 있다. 이런 매물을 보면 해당 건물에 희소성이 있는 평수로 분할하여 재임대하는 경우부터 생각해보자. [참고자료] 모듈시스템을 통한 맞춤형공간 (섹션오피스) 모듈시스템..
공급과잉 입주물량이 몰려 임차인을 구하기 어려운 상황이라면? 임대료 할인 대신 렌트프리 활용하기 아파트형공장에 투자할 때 초보자들이 흔히 실수하는 게 초기 공실 리스크를 줄이기 위해 임대료를 많이 깎아주는 것이다. 하지만 임대료를 한번 깎아주면 기본 수익률이 급감하고 다음번에 다시 올리기가 쉽지 않으므로 주의해야 한다. 아무리 좋은 아파트형 공장을 매입해도 공급과잉이 발생해 입주시기에 입주물량들이 몰리면 처음 예상했던 것과 달리 임차인을 구하기 어려운 상황이 올 수 있다. 이런 경우 임대료를 낮추는 전략보다는 렌트프리를 통해 몇 달간 무료로 사무실을 이용하게 하는 편이 훨씬 유리하다. 임차인 입장에서도 초기 비용에 대한 부담을 줄일 수 있고 임대인 입장에서도 향후 새로운 임차인을 구할 때 유리하기 때문이..
공유 오피스보다 아파트형공장이 매력적인 이유 얼마 전까지만 해도 위워크나 패스트파이브 같은 공유 오피스의 인기가 대단했다. 외국 카페 같은 멋진 인테리어와 서울 역세권에 위치한 지리적 이점은 자본력 없는 초기 스타트업과 프리랜서에게는 매력적인 공간처럼 느껴졌다. 보증금이 거의 없고 직원수에 맞게 원하는 평수와 좌석을 선택할 수 있어 특히 젊은 층에게 많은 인기를 끌었다. 하지만 공유 오피스는 말 그대로 공유공간이므로 기업의 규모가 조금만 커져도 프라이버시와 보안 문제, 매달 나가는 월세 등을 하나씩 따져보면 단점들이 생길 수밖에 없다. 기업 입장에서 공유 오피스를 떠나 개별적인 공간이 필요한 시점이 되면 매달 공유 오피스에 비싼 월세를 지불하는 것보다 아파트형 공장에 투자하는 것이 장기적으로 나은 선택이..
아파트형공장 분양 임대사업자등록 명의는? 아파트형공장 명의 문제 부동산에 투자를 할 때 부부 중 1명이 소득이 없으면 무조건 소득이 없는 사람 명의로 매수하는 것이 유리하다고 생각하는 분들이 많다. 하지만 아파트형 공장은 반드시 임대사업자등록을 해야 하는 만큼 누구 명의가 유리한지 판단하려면 건강보험료나 국민연금 같은 세금 문제를 고민해야 한다. 수입이 없던 사람이 임대사업자로 등록되면 건강보험의 피부양자에서 지역가입자로 바뀌면서 건강보험료와 국민연금을 직접 납부하게 된다. 건강보험료는 소득과 자산금액으로 평가되는데 임대사업자가 되는 순간 건강보험료는 계속 올라가게 된다. 직장을 다니는 남편 대신 소득이 없는 아내 명의로 임대사업자 등록하는 경우 아내는 건강보험료와 국민연금을 납부해야 한다. 실제 임대료..
지식산업센터 세금 - 종합소득세/법인세 부동산 임대를 통해 얻는 소득이 있는 경우 개인은 종합소득세로 법인은 법인세를 신고하고 납부해야 한다. (다음 해 5월 1일~5월 30일에 납부) 종합소득세는 부동산 임대소득 외에 다른 소득들을 합산해서 납부하는데 종합소득세는 초과누진세율이라 소득금액이 커지면 세율도 높아지는 구조로 되어있다. - 부동산 임대 소득 = 사업소득에 속함 - 다른 소득 = 근로, 사업, 배당, 이자, 연금, 기타 소득 법인의 경우 과세표준이 2억까지는 세율이 10%고, 2억이 넘어가면 20%로 세율이 올라간다.
아파트형공장 공실률 쉽게 확인하는 방법은? 아파트형공장은 다른 부동산에 비해서 공실률이 낮은 편이다. 하지만 최근 공급이 많아지고 있으므로 투자를 할 때는 주변의 입주현황과 유동인구 등 충분한 조사를 하고 신중할 필요가 있다. 1층 로비 입주 현황판 체크하기 아파트나 오피스텔과 달리 지식산업센터는 공실현황을 아주 쉽게 체크할 수 있다. 바로 1층 로비에 붙어있는 입주 현황판을 체크하면 된다. 대부분의 오피스 건물은 1층 로비에 층별 호실별 입주한 회사들의 이름들이 입주 현황판이 크게 붙어있다. 방문객에게 보여주는 입주기업 이름들이 투자자에게는 실시간 공실 현황판 역할을 하기 때문에 여기만 잘 파악해도 이 지역의 공실 상황이 어떤지 쉽게 확인할 수 있다. 추가로 로비 현황판을 보면 어떤 기업들이 들어와 있..
지식산업센터 복층 불법개조 이슈 허가 없이 분양받은 공장의 복층을 개조하는 것은 원칙적으로 허가 없이 건축면적을 증축하는 행위로 불법이다. 하지만 지식산업센터를 분양받은 많은 사람들이 인테리어를 하면서 바닥면적의 절반 이상을 복층으로 만들고 늘어난 공간에 대한 임대료를 더 받아 수익률을 높이는 식으로 운영하는 경우가 많았다. 하지만 지식산업센터의 복층 개조는 원칙적으로 불법이므로 이행강제금이 계속 부과될 수 있고 이미 여러 지식산업센터에서 불법 복층 단속에 걸려 이슈가 되었기 때문에 무턱대고 복층개조를 하기보다는 신중할 필요가 있다.