지식산업센터 투자조건- 배후 수요, 대체상품 공급

지식산업센터 투자조건- 배후 수요, 대체상품 공급

지식산업센터는 투자자가 아닌 실입주 기업들이 사용하는 건물이다. 아파트 규제의 반사이익으로 많은 투자자들이 유입되어 가격이 올라도 입주 시기에 입주할 기업이 없으면 공실이 나고 수익률은 떨어질 수밖에 없다.

​

실입주 배후 수요가 충분한가?

지식산업센터뿐만 아니라 모든 부동산은 수요와 공급의 원리에 따라 가격이 형성된다.

공급이 적고 수요가 많을수록 가격은 올라간다.

반대로 입주시기에 공급은 몰리는데 수요 기업이 없다면? 가격은 떨어질 수밖에 없다.

​

수요 ↑

수요가 많다는 것은 새로운 지식산업센터가 생기면 주변에 입주 의향을 비추는 기업들이 많다는 의미다. 지식산업센터는 보통 제조공장이나 사무실, 연구실 등으로 쓰이는데 이런 기존 업체들의 수요가 얼마큼 있는지에 따라 초기 분양이 수월해지고 입주 시기에도 장기 공실이 발생하지 않는다.

​

공급 ↓

공급이 적다는 것은 땅이 부족해서 새로운 지식산업센터를 신규 분양을 하기 어렵다는 것을 말한다. 투자를 하기 전에 주변에 향후 경쟁상대가 될 만한 지식산업센터들이 얼마나 있는지 파악하는 것이 중요하다. 꼭 지식산업센터가 아니더라도 대체재가 될 수 있는 오피스빌딩, 섹션오피스, 오피스텔, 공유 오피스 등 주변에 공급될 수 있는 상품들을 자세히 파악하는 것이 중요하다.

​

삼성전자 배후수요 사례 비교 (평택 신규 사업장 vs 영통 구 사업장)

​

1. 평택 고덕신도시 에스타워

- 새롭게 조성되는 택지지구

- 대규모 삼성전자 평택 캠퍼스가 조성되어 협력사들도 근처로 유입되는 시기

- 준공 후 입주시기가 되면 협력사들의 입주가 많아지고 일시적인 공실이 나도 금방 채워질 가능성이 높음

- 다른 택지지구 대비 자족용지 비율이 높지 않음 (도시지원시설용지 전체 규모의 3.3%)

​

2. 영통 테라타워

- 오랜 기간 안정화된 구도심

- 이미 삼성전자 수원 사업장 인근에 협력업체가 많이 자리 잡은 상황

- 지식산업센터 규모의 경제가 가지는 이점이 있지만 대체 가능한 상품이 많기 때문에 지식산업센터로 흡수되는데 다소 시간이 걸릴 수 있음

​

두 지식산업센터 모두 삼성전자라는 배후수요를 가지고 있지만 평택의 경우 대규모 삼성전자 캠퍼스의 효과로 협력사의 유입은 계속 늘어날 가능성이 높다.(수요 증가) 반면, 주변에 새로 지식산업센터를 지을 수 있는 땅이 많지 않기 때문에 (공급 한계) 입지가 좋은 신규 지식산업센터의 경우 공실 리스크가 장기화될 가능성은 적다고 판단된다.