지식산업센터 전용률과 수익률 관계 (전용면적, 공용면적, 분양면적)

 

지식산업센터 전용률과 수익률 관계 (전용면적, 공용면적, 분양면적)

 

지식산업센터의 면적에 대해 이해하려면 먼저 3가지 개념을 알아야 합니다.

 

- ① 전용면적 : 말 그대로 실제로 분양받은 자가 전용해서 (독점적으로) 쓰는 공간

- ② 공용면적 : 전용면적 외 모든 공간 

예) 로비, 복도, 계단, 엘레베이터, 화장실, 주차장, 관리실, 공용회의실, 옥외 휴게공간, ...  

- ③ 공급면적 = 분양면적 = 전용면적+공용면적

 

 

전용률이란?.

= 전용면적 / (전용면적+공용면적)

= 분양면적(공용면적+전용면적) 대비 실제 사용할 수 있는 면적(전용면적)의 비율

공용면적이 클수록 전용률은 낮아지는 구조입니다.

 

"전용률이 높다" = "실사용면적(실제 사용하는 면적)이 넓다."

 

예를 들어, 분양면적과 분양가격이 같은 A, B 2개의 매물이 있다고 가정해 보겠습니다. 

 

- A매물 : 분양면적 50평 분양가 5억,  전용률 50% (전용면적 = 실사용면적 25평)

- B매물 : 분양면적 50평 분양가 5억,  전용률 60% (전용면적 = 실사용면적 30평)

 

전용률을 고려하지 않은채 분양면적 기준의 평당 분양가 비교하면 두 매물이 분양가 수준이 비슷하다고 말할 수 있습니다.

 

- A매물 평단 분양가 : 1000만원/분양면적

- B매물 평단 분양가 : 1000만원/분양면적 

 

하지만 전용률을 동일하게 50%로 맞췄을 경우, 평당 분양가 수준은 현격히 달라집니다.

 

- A매물 : 분양면적 50평 분양가 5억,  전용률 50% (전용면적 = 실사용면적 25평)

- B매물 : 분양면적 60평 분양가 5억,  전용률 50% (전용면적 = 실사용면적 30평)

 

- A매물 평단 분양가 : 1000만원/분양면적 , 2000만원/전용면적

- B매물 평단 분양가 :    833만원/분양면적 , 1667만원/전용면적

 

이 경우 B의 전용률이 높다면 같은 가격에 실제로 더 많은 공간을 사용할 수 있다는 내용이므로 B가 상대적으로 더 저렴한 가격이라고 주장 할 수 있을 것입니다. 

 

전용률 개념을 이해하지 못하는 고객에게 발생 가능한 시나리오

"전용률을 전혀 모르는 상태에서는 A매물의 분양상담사가 평당 분양가가 오래전에 분양한 B매물과 비슷하게 나왔다고 엄청 저렴하다고 하는 말에 수치상으로 설득될 수도 있습니다. 하지만 전용률의 개념을 제대로 알면 B매물 대비 A매물의 평당 분양가는 167만원이나 비싸다고 판단할 수도 있습니다."

 

 

Q) 그럼 전용률이 높은 매물이 무조건 좋은것인가?

 

아닙니다. 전용률이 높다고 무조건 좋다고 하기는 어렵습니다.

 

과거와 달리 최근 전용률이 높아지는 이유가 공용공간의 고급화 추세와도 연관이 있기 때문입니다.

 

 

전용률의 변화 (65%→55%→45%)

과거에 지어진 지식산업센터는 전용률이 55~65% 수준으로 실제 사용하는 면적이 넓었습니다. 하지만 최근에 지어지는 지식산업센터는 전용률이 45~55% 수준으로 점점 낮아지고 있는 추세입니다. 

 

왜 전용률이 낮아지는가?

전용률이 낮아지면 평당 분양가와 매매가는 높아지지만 실제 입주하는 사용자들의 만족도도 높아질 수 있습니다. 낮아진 전용률에 해당하는 공간에 주차장, 고급 편의시설, 다양한 공용시설들로 채워지기 때문입니다.

 

전용률이 떨어지면 수익률이 떨어지는가?

그렇지 않습니다. 

전용률이 낮아지는 이유가 임차인에게 더 쾌적하고 나은 오피스 공용공간을 제공하기 때문이라면 낮은 전용률은 입주기업의 높은 만족도와 낮은 공실률로 이어질 수 있습니다. 

 

지식산업센터에 투자를 처음 하면 수익률을 중요하게 보겠지만 이미 공급과잉의 시대가 되고 있는 시점에서 수익률보다 더 중요한 것은 공실률입니다. 

 

쾌적한 로비와 복도, 넉넉한 엘리베이터와 주차공간, 화장실처럼 다양한 공용공간에 입주자를 위한 공간들을 만들어 전용률이 낮아진 것이라면 시간이 흐를수록 낮은 전용률은 경쟁력이 될 수 있습니다